Lors du dernier congrès de l’Association de planification fiscale et financière (APFF) une question a été posée à la table ronde de Revenu Québec afin de savoir si un contribuable pouvait désigner une résidence principale a posteriori, alors qu’aucune désignation n’avait été faite au moment où elle aurait dû l’être. En fait, la situation était la suivante : un contribuable a détenu un chalet de 2000 à 2004 et une résidence de ville de 2000 à 2016. En 2004, lors de la vente de son chalet, il a réalisé un gain en capital de 25 000 $, mais il ne l’a pas déclaré. Il n’a pas rempli non plus le formulaire TP-274 pour désigner ce chalet comme résidence principale.
Or, au moment de la vente de sa maison de ville en 2016, celle-ci avait pris 225 000 $ en valeur depuis le moment de son achat. Le contribuable aurait bien aimé pouvoir être exonéré de la totalité de son gain en capital pour cette transaction, au lieu de celle de son chalet. Est-ce possible ? Autrement dit, est-il possible de remplir le formulaire TP-274 en 2016 et de produire une déclaration de revenus amendée – et payer l’impôt afférent -, c’est-à-dire de remplir le formulaire de «Demande de redressement d’une déclaration de revenus», pour l’année 2004 ?
Tout d’abord, Revenu Québec a rappelé que le délai de prescription était passé. Ce délai est généralement de 10 ans. Autrement dit, si on désire produire une déclaration de revenus amendée, on a 10 ans pour le faire, sinon, à quelques exceptions près, on ne le pourra pas. Dans le cas qui nous intéresse, si ce délai n’avait pas été dépassé, il semble que le contribuable aurait pu faire ce qu’il aurait aimé… jusqu’à maintenant.
Mais… Revenu Québec a modifié sa position selon laquelle si un contribuable ne fait aucune désignation de résidence principale lors de l’année de la vente et qu’il ne déclare aucun gain en capital, il sera réputé avoir désigné la résidence vendue comme résidence principale et ne pourra faire de modifications par la suite, comme si le formulaire TP-274 avait été rempli.
Cette interprétation s’appliquera pour toutes les dispositions ayant lieu à compter de 2016. Il n’y aura donc plus de planification possible a posteriori en reportant la désignation de résidence principale au moment de la vente d’une autre résidence, alors que l’on connaît exactement le montant des gains en capital et qu’on a simplement un petit calcul à faire pour profiter au maximum de l’exonération.
Prêts hypothécaires assurés : resserrement des règles
Depuis le 17 octobre, les personnes désirant acheter une maison qui sera financée à plus de 80 % auront plus de difficulté à se qualifier pour obtenir un prêt assuré. Bien que tout le monde ait entendu parler de cette nouvelle mesure, je pense qu’il est bon de revenir sur certains éléments de base pour bien en comprendre les impacts.
Tout d’abord, regardons ce qui n’a pas changé.
Si un acheteur ne fait pas une mise de fonds d’au moins 20 %, son prêt hypothécaire doit être assuré par la SCHL ou l’un des deux assureurs privés en ce domaine, soit Genworth financial Canada et Canada Guaranty. Ces assureurs couvrent le prêteur et non l’emprunteur en cas de défaut de paiement.
Comme rien ne se créé ni se perd, une prime est associée à cette protection. Cette dernière est illustrée dans le tableau 1.
Comme on peut le voir, même une mise de fonds supérieure à 20 % peut faire l’objet d’un prêt assuré, selon la volonté de l’institution financière. Il est possible que le versement total, dans ce cas, soit inférieur à celui qui aurait été fait sans l’assurance à cause d’éventuelles meilleures conditions d’emprunt.
Cette prime est payée par l’institution financière à l’assureur. Évidemment, celle-ci est refilée à l’emprunteur. Elle peut prendre la forme d’un montant initial forfaitaire, mais elle est habituellement ajoutée aux versements mensuels réguliers.
Par exemple, si le prêt est d’une valeur de 200 000 $ et que la mise de fonds est de 10 %, la prime exigée sera de 4 800 $, soit 2,4 % de 200 000 $. Si le versement mensuel est augmenté, les calculs simuleront un emprunt de 204 800 $ au taux d’intérêt de l’institution prêteuse. Par exemple, à un taux de 2,9 % par année avec un amortissement de 25 ans, cette prime augmenterait chaque versement mensuel de 21,98 $.
Maintenant… ce qui a changé.
Les fameux ratios d’endettement seront maintenant calculés sur des versements possiblement plus élevés. On simule ainsi une crise.
L’amortissement brut de la dette (ABD) est le rapport entre ce qu’il en coûte pour payer les frais afférents à la résidence et le revenu de(s) l’emprunteur(s). Ces frais sont les versements du prêt hypothécaire, les impôts fonciers et les taxes scolaires, les frais de chauffage estimés ainsi que 50 % des frais de condominium, le cas échéant. Le ratio maximal accepté est de 39 %.
L’ATD, l’amortissement total de la dette, quant à lui, peut grimper jusqu’à 44 %. L’ATD se calcule à partir des mêmes sorties de fonds que l’ABD auxquelles on ajoute les versements relatifs à toutes les autres dettes, même si cela ne représente pas la réalité. Par exemple, dans le cas d’une carte de crédit, on utilise un versement mensuel théorique de 3 % du montant autorisé, même si, dans les faits, la carte n’est pas utilisée.
Le gros changement apporté ici est le fait que les versements étaient calculés sur les versements réels lorsque l’acheteur choisissait un terme de cinq ans ou plus pour le taux d’intérêt applicable sur son prêt. Si un taux d’une durée moindre était choisi, on utilisait le taux moyen des prêts hypothécaires cinq ans offerts par les grandes banques canadiennes. Or, ce taux est, depuis plusieurs mois, de 4,64 %.
Par conséquent, si un emprunteur avait accès à un taux de 2,7 % fixe pendant cinq ans, c’est ce taux qui était utilisé… mais qui ne le sera plus. En effet, le taux utilisé pour les calculs sera le taux maximal entre le taux réel de l’emprunteur et ce fameux taux moyen, quelle que soit la durée du terme.
Le tableau 2 permet de bien saisir l’amplitude des changements pour chaque tranche de 100 000 $ de prêt avec un amortissement de 25 ans. Le versement mensuel, selon les nouvelles normes, est de 561,28 $.
Par exemple, un couple ayant accès à un taux fixe cinq ans de 2,7 % qui emprunte 300 000 $, verra son versement, pour fins de calcul, établi à environ 315 $ de plus que les versements qu’il effectuera réellement. Si les ratios étaient tout juste respectés avec les anciennes règles, on peut s’imaginer qu’un tel ajout ferait disqualifier nos acheteurs.
Pour ce qui est des autres changements relatifs à ces règles, mentionnons qu’ils ne s’appliquent pas au refinancement mais à l’achat initial d’une résidence seulement. De plus, le score du crédit doit être d’au moins 600 points et la valeur de la résidence de moins d’un million de dollars.
